Revolución inmobiliaria y del alquiler en Cataluña

Cataluña vive un drama en materia de seguridad jurídica inmobiliaria. Causado por normas ácratas promovidas por los legisladores. Se ha expropiado a los bancos su derecho de hipoteca. Tienen derecho a indemnización.

Falta de competencia

El Decreto-Ley 37/2020, de 3 de noviembre, de la Generalitat de Cataluña, de refuerzo de la protección del derecho a la vivienda ante los efectos de la pandemia de la COVID-19, continúa la línea de otros Decretos-Leyes anteriores: produce efectos procesales a través de normas sustantivas. Se trata de un truco. Porque la Generalitat de Cataluña no tiene competencias en materia de derecho procesal, pero incluye normas procesales en normas sustantivas. Y de esta manera consigue lo que se propone: ampliar sus competencias por vía indirecta. Esa actividad es inconstitucional, pero hasta la fecha nadie las ha impugnado directamente. Y eso no las hace constitucionales pero obliga a los jueces a escoger entre aplicarlas o cuestionar su inconstitucionalidad, lo que es políticamente incorrecto y sobre todo da mucho más trabajo.

Expropiación de derechos sin indemnización

El Decreto-Ley modifica la Ley 24/2015, de 29 de julio, de medidas urgentes para afrontar la emergencia en el ámbito de la vivienda y pobreza energética y exige:

  • Obligación de ofrecer un “alquiler social” en las demandas de ejecución hipotecaria.

Lo que quiere decir que los bancos en la práctica tienen que escoger entre cobrar alquiler o hipoteca, pero no podrán desahuciar. Así que en Cataluña ya no existe la hipoteca. El banco ha visto expropiado su derecho a ejecutar.

  • Obligación de ofrecer un “alquiler social” en las demandas de desahucio por falta de pago de la renta.

Aquí los expropiados son los propietarios de inmuebles. En la práctica lo que pasa es que si el alquiler era superior al “social”, se deja de pagar la renta y ya sólo se pagará el “social”. Todos los propietarios han visto su renta limitada. Los pactos han saltado por los aires.

  • Obligación de ofrecer un “alquiler social” en las demandas de desahucio por expiración del término pactado.

Surge así un nuevo contrato cuyo plazo es el dispuesto por la LAU según sea el arrendador persona física o jurídica: 5 ó 7 años. Es mucho más que lo anterior. Todos los arrendatarios arrendaban con un término máximo y una renta pactada. Ahora arriendan sin término y con renta “social”. El arrendador ha sido expropiado por el legislador.

  • Obligación de ofrecer un “alquiler social” en las demandas de desahucio por okupación −ocupación sin título− si el demandado, aunque sea poseedor ilegítimo, acredita que está okupando la vivienda como mínimo seis antes del Decreto-ley 17/2019, de 23 de diciembre, de medidas urgentes para mejorar el acceso a la vivienda.

En otras palabras, okupar compensa. Y además se incentiva. Si esto se ha hecho con las okupaciones anteriores al 23.

Qué es alquiler social

Alquiler social es alquiler a personas en situación de renta de suficiencia:

  • Al 10% de los ingresos ponderados de la unidad familiar si están por debajo del 0,89 del indicador de renta de suficiencia (IRSC)
  • Al 12% de los ingresos ponderados de la unidad familiar si están por debajo del 0,95 del IRSC.
  • Al 18% de los ingresos ponderados de la unidad familiar, si son iguales o superiores al 0,95 del IRSC.

Pero eso no es lo peor.

Todo eso no es lo peor. Lo peor es que los inquilinos no van a pagar ni el alquiler social. Todos okupas. Surgen muchas dudas. Las más relevantes:

  • ¿Qué pasa si, ofrecido el alquiler social (un 70% menos de lo que está pagando aproximadamente) el arrendatario sigue sin pagar ¿hay que ofrecer un alquiler re-social?
  • ¿Qué pasa con la deuda anterior?
  • El IBI y demás gastos de la propiedad no será social.

Afecta a todos los procesos en marcha.

Este nuevo régimen afecta a todos los procesos en marcha: los procedimientos de desahucio, de ejecución hipotecaria o de desokupación ya iniciados en que no se haya acreditado la formulación de la oferta de alquiler social, se tienen que interrumpir a fin de que esta oferta pueda ser formulada y acreditada.

Esa norma ha provocado gran preocupación entre los jueces de Barcelona quienes decidieron hace tiempo que su contenido no impediría el juicio de desahucio, pero la Generalitat ha dispuesto multas muy elevadas si detectan ese incumplimiento normativo.

El 27.11.2020 se ha publicado el acuerdo de la junta de jueces de Barcelona que respecto el Decreto Ley 37/2020, que

  • Reconoce la existencia de normas de carácter procesal entre las normas civiles porque regula la interrupción y suspensión de procedimientos judiciales.

Será muy fácil obtener la cuestión de inconstitucionalidad.

  • La comprobación judicial queda limitada a si la oferta de alquiler social ha sido formulada y no puede de extenderse a si se ajusta o no a los requisitos legalmente previstos, ni a determinar si la conducta de la parte actora / ejecutante debe ser calificada como infracción administrativa grave.

Conclusión.

El efecto que producirán estas normas es triple. El primero, que en Cataluña se dejará de invertir en la construcción de vivienda para rentas bajas, porque la rentabilidad por alquiler y la seguridad jurídica son ninguna. El segundo, que las personas con rentas familiares bajas no obtendrán financiación bancaria para la adquisición de vivienda, porque los bancos no van a prestar a quien no puedan ejecutar. Y el tercero, que van a haber muchísimos litigios.

Estos litigios hay que saberlos llevar, porque ya no estamos sólo con la discusión de la renta arrendaticia, o del desahucio, o del requerimiento, o de la enervación o del verbal, o en general de la práctica procesal civil, sino que hay que introducir en todas las demandas, cláusulas señalando la inconstitucionalidad de la medida.

Porque la Generalidad lo que ha hecho ha sido gravar con un impuesto tácito a los propietarios de viviendas, sean sociedades o particulares. Creen haber inventado cómo trasladar a los propietarios la carga general, que debe repartirse entre todos, no sólo entre los empresarios que operan en este sector de actividad, de ayudar a las familias menos pudientes. La Generalitat puede ayudar a estas familias, pero repartiendo la carga entre todos los contribuyentes, no sólo imponiéndola a unos determinados contribuyentes, que son los propietarios de viviendas.

Esto vale también para los bancos. No se les puede expropiar su crédito de modo sobrevenido, vaciándolo de contenido.

Estamos ante una vulgar expropiación legislativa, ante un caso más de responsabilidad patrimonial del Estado legislador. La Generalidad ha escondido normas procesales en normas civiles y ha disimulado una expropiación en una delimitación del derecho de propiedad. No hay tal delimitación del derecho de propiedad, porque la carga no afecta a todos, sino a los que arriendan viviendas baratas.

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