Una hipoteca está pagada cuando, como el propio adjetivo indica, ya se ha pagado la deuda que refleja el registro de propiedad.
Puede estar pagada pero no cancelada. Una hipoteca está cancelada cuando consta en el registro de la propiedad que la deuda está pagada y la garantía ya no tiene sentido. Por eso se cancela. Es decir: no solo se ha pagado la deuda, sino que además se ha hecho constar en el registro que la deuda está pagada para que los terceros lo sepan.
Hay mucha gente que paga la hipoteca pero no la cancela porque los registradores cobran por cancelar, y si no vas a vender la casa ¿para qué vas a cancelar la hipoteca? Es mucho mejor que los acreedores estén despistados y piensen que la casa tiene hipoteca y, a la hora de embargar, busquen otro bien.
En las operaciones de compraventa de inmuebles con cierta antigüedad, es común detectar cargas hipotecarias que, aun estando pagadas en su totalidad, no han sido canceladas formalmente en el Registro de la Propiedad. Frente a la exigencia del comprador de transmitir la finca libre de cargas, el propietario dispone de una vía simplificada cuando ha transcurrido un plazo prolongado.
En virtud del artículo 82.5 de la Ley Hipotecaria, el asiento de una hipoteca caduca por transcurso del tiempo tras 21 años contados desde la fecha de vencimiento del préstamo, siempre que la nota simple no refleje novaciones, ejecuciones u otras anotaciones posteriores. La principal ventaja de este mecanismo es que exime de la intermediación bancaria, de la obtención del certificado de deuda cero y de la firma de escritura notarial. Para hacer efectiva la cancelación, el titular solo debe presentar una instancia privada ante el Registro de la Propiedad identificando la finca y solicitando la liberación de la carga por prescripción legal.
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