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El que vende un inmueble tiene que garantizar la inscribibilidad. La compraventa se resuelve si la inscripción no es posible. Aunque no se pacte expresamente.

STS de 13 de Noviembre de 2013. Ponente: Don Antonio Salas Carceller.

Bastaría con acudir al art. 1258 CC para comprobar que quien vende un bien inmueble ha de ser titular registral del mismo, sin necesidad de que lo especifique el contrato; y es en el caso contrario, cuando la titularidad aparezca a nombre de otro, cuando los contratantes habrán de hacerlo constar y pactar lo que consideren oportuno.

Este incumplimiento es esencial, pues afecta a la obligación de entrega de la posesión legal y pacífica (art. 1474 CC), lo que no se consigue cuando el comprador queda sujeto a las posibles acciones de reclamación por parte del titular registral.

La obligación de entrega, esencial en la compraventa, presenta un doble aspecto: físico o material, consistente en la puesta en posesión, y que en los inmuebles puede entenderse producida por el otorgamiento de la escritura; y jurídico, que se refiere al cumplimiento de aquellas condiciones necesarias para que quede garantizada la posesión legal y pacífica, siendo este último aspecto el que exige que, salvo previsión expresa del contrato, el inmueble ha de estar registrado a favor del vendedor, lo cual hace posible que el comprador inscriba su adquisición y quede protegido por la fe pública registral y pueda, a su vez, transmitir a terceros con la misma protección.

http://www.elnotario.es/images/pdf/STS-N53-02-13112013.pdf

Iñigo Coello de Portugal Martínez del Peral

Socio-Director