Disolución de comunidades de bienes

Las comunidades de bienes son un engorro. En la práctica, o familias peleadas, o amigos que van a dejar de serlo, o situaciones difíciles de superar. Hay que aguantar el máximo legal, que son 10 años. Pero luego todo cambia.

Si usted no quiere estar en una comunidad de bienes, pero está, llámenos. Tanto si tiene una posición mayoritaria, como si la tiene minoritaria, hay una solución. Con la ley en la mano. Es la siguiente:

Usted puede exigir judicialmente la disolución de la comunidad de bienes. Si el bien es indivisible (por ejemplo, un piso) o desmerece mucho por la indivisión (como sucede con muchas fincas rústicas), puede exigir la división.

El efecto que se producirá será que los otros comuneros, o bien le comprarán su parte a precio de mercado, con lo que su problema ha terminado, o, si se oponen, tendrán que ir a un pleito que es en sí mismo una locura.

Si se oponen a la división, las probabilidades de ganar que tienen son muy bajas, por grande que sea su porcentaje, porque la ley exige la división. Corren un enorme riesgo de pagar costas. Los pleitos para la división judicial de bienes poseídos en comunidad muchas veces ni siquiera van a juicio y se quedan en la audiencia previa, porque el juez considera que la cuestión es puramente jurídica y dicta directamente la Sentencia. Sentencia que no es otra cosa que ordenar la subasta judicial. El pleito acaba en subasta enseguida.

Y además el comunero, por mucha mayoría que tenga, que se negó a la división, pagará las costas del pleito, que se en la mayoría de los juzgados se cuantifican sobre el valor total del bien, no sobre el valor de la cuota por la que usted litiga.

Y más todavía: para la subasta usted no tiene que depositar dinero por la parte del bien de que es propietario. Sólo tiene que depositar dinero por el valor de la cuota que no tiene.

Por ejemplo: hay una comunidad sobre un inmueble que vale 1.000.000 euros y usted tiene un 90% de la cuota. El 10% de los propietarios no quieren vender, porque se sacan 100.000 euros y quieren sacarse 300.000, con lo que le fastidian a usted, que necesita sus 900.000 euros. Una tentación habitual es pagar de más al comunero minoritario y ya. Usted sabrá. Porque lo que nosotros le proponemos es que litigue. El resto de la estrategia ya se la preparamos nosotros. Las reglas son iguales para todos. Las estrategias no. Le recomendamos, si está en una situación de comunidad, que nos llame. Nosotros le organizamos el pleito.

Cataluña

La cuestión es bastante distinta en Cataluña, donde el titular de 4/5 partes (el 80%) puede exigir para sí la adjudicación de la totalidad del bien pagando el valor pericial de la participación de los demás cotitulares. O sea, puede obligar al minoritario a venderle su parte a precios de mercado.

Si no hay nadie con un 80%, el bien se adjudica al titular que tenga la participación mayor. Y si todas las participaciones son iguales, el bien se sortea y aquél al que le toque debe pagar a los otros el valor de su participación, que antes ha sido fijado pericialmente.

Sólo si ningún cotitular tiene interés en quedarse con el bien, se vende y se reparte el precio.

En nuestra opinión este sistema es mucho más racional que el del Código Civil, pero es que el Código Civil, por mucho que lo idolatren los Notarios, sólo porque lo tuvieron que aprender de memoria para la oposición, no deja de ser un texto malo, de hace dos siglos, muy superado por todos los derechos civiles europeos.

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Hoy las grandes expropiaciones ya no se hacen con la Ley de Expropiación Forzosa, sino directamente con la regulación. este tipo de regulaciones no es la primera vez que se aplica. Acuérdense de la “golden share”. Lean el “post”.

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