Arrendamientos rebus sic stantibus

A consecuencia del virus chino se están produciendo muchos impagos de renta y en consecuencia muchas demandas de desahucio.

La Ley de enjuiciamiento civil prevé en su art. 22.4 la posibilidad de que el inquilino a quien se le ha presentado una demanda de desahucio por falta de pago de la renta pueda “enervar” la acción si paga la suma que adeuda, de tal suerte que el desahucio no prosperará: será archivado declarando la acción “enervada”, con costas a cargo del inquilino.

Esa “enervación” −un auténtico privilegio a favor del moroso− solo se puede producir una vez. Si se inicia un segundo desahucio por falta de pago ya no podrá acogerse el inquilino a esa figura. El lanzamiento será inevitable.

A la “enervación” le da igual el virus chino. Sólo procede una vez y basta. Pero el ingenio no termina. Así que los abogados de los inquilinos van a la guerra “preventiva” y a sabiendas de que el inquilino no va a pagar presentan demanda de juicio ordinario solicitando la modificación a la baja de la renta. Si el segundo desahucio −el que no se puede “enervar”− ya está en marcha, en el procedimiento ordinario se pide al Juzgado que tramita el desahucio que aprecie la existencia de cuestión prejudicial civil y suspenda el procedimiento de desahucio hasta que el ordinario tenga sentencia firme y definitiva, fijando una nueva renta o desestimando la demanda.

Esto es un abuso de derecho, pero funciona. Para ponerle coto se están celebrando juntas de jueces de primera instancia para fijar una postura común. La posición general es que no cabe paralizar el desahucio por la presentación del procedimiento ordinario. Naturalmente, queda para el criterio del Juez del desahucio la decisión final

Esta no es cuestión que deba quedar para las juntas de jueces, ni para el Tribunal Supremo, que tardará un pandémico decenio en resolver, sino para el legislador. Si quien tiene que solucionar los problemas jurídicos del momento son los jueces por sistema asambleario, vamos apañados. El Gobierno, que tanto ha abusado del Decreto-ley en estos tiempos, por vía de emergencia, y en todo caso las Cortes Generales por vía de legislación urgente, debería regular el uso y abuso de la cláusula “rebus” en las situaciones arrendaticias vigentes.

A día de hoy nuestra opinión sobre lo que procede hacer es la siguiente:

  • El Real Decreto-Ley 15/2020, de 21 de abril, estableció una moratoria para el pago la renta de alquileres para uso distinto a vivienda al que se podían acoger los arrendatarios. Esa norma tenía un plazo de un mes desde su entrada en vigor (23.04.2020). El que no se haya acogido a esos beneficios no puede ahora invocar la “rebus” para solicitar rebaja del alquiler. Y si lo hace, opera con mala fe y debe ser sancionado.
  • Un procedimiento ordinario por rebus sic stantibus no es prejudicial para un procedimiento de desahucio porque la propia cláusula rebus sic stantibus puede ser discutida en el desahucio. Precisamente por su carácter extraordinario, o es cuestión de orden público, o no es nada. Como ya pasó con la audiencia al inquilino en las ejecuciones hipotecarias.
  • Para aplicar la cláusula rebus sic stantibus y paralizar un desahucio debe acreditarse en el propio procedimiento de desahucio que se ha producido una alteración extraordinaria de las circunstancias existentes al momento de suscribir el contrato con las que se producen al momento de su cumplimiento. Esto va por sectores. No es lo mismo la hostelería que −pongamos− los mercados de valores, que siguen funcionando con regularidad.
  • De estimarse la aplicación de la “rebus”, y de ahí reducir la renta, debe tener un límite temporal que resulte vinculado a algún criterio objetivo, por ejemplo la duración de los estados de “alarma”.

Pero sobre todo: acudan al abogado. Hace falta ser tonto para no negociar. Ya sea uno inquilino o arrendatario. No recomendamos ningún pleito. Recomendamos la negociación. En nuestro despacho durante el tiempo de pandemia hemos bajado la renta a muchos arrendatarios y arrendadores a la mitad sólo por una razón: la pandemia terminará y es mucho mejor seguir cobrando algo durante este periodo y tener inquilino y contrato sin lapso temporal cuando todo termine, que encontrarse con el local o el piso vacío. Y al revés: es mucho mejor pagar menos renta pero seguir con la empresa en funcionamiento que echar la llave y no tener adónde ir o dónde meter los empleados. Al día siguiente del fin del periodo de virus chino −literalmente al día siguiente− hará falta un local. Y no lo tendrá. La rigidez es el más grande de los problemas, también para los abogados, que no podemos garantizar resultados. A la vista está: si el legislador no hace nada, el gobierno tampoco, el Tribunal Supremo no llega, las cuestiones generales se arreglan a base de reuniones de jueces y al final cada uno hace lo que le viene en gana ¿qué vamos a garantizar?

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