En el día de hoy, jueves 18 de mayo de 2023, hemos tenido el almuerzo formativo correspondiente al día de la Ascensión, que es hoy. Le ha correspondido la ponencia a José María NAVARRO-RUBIO, socio de VATENA, que nos ha hablado del mercado inmobiliario en España y en particular en Madrid. Nos ha hecho ver que la situación es mala básicamente por razones regulatorias, financieras, de creación de suelo (mala administración) y coste de la construcción.
La gobernanza en materia inmobiliaria
En cuanto a las razones regulatorias, a nadie se le escapa que el día de ayer el Senado aprobó definitivamente la Ley de Vivienda, que sin haber llegado al BOE, desde que se inició su tramitación está causando enormes perjuicios para la inversión inmobiliaria extranjera y nacional, con perjuicio para la promoción de vivienda. Hace 2 años las inversiones en inmuebles para alquilar (“Build To Rent”) por importes de 30 o 40 millones de euros eran frecuentes y los inversores institucionales te quitaban las promociones de las manos. Ahora no hay casi ninguna. La inversión extranjera y nacional se ha retraído porque carece de seguridad jurídica.
Los tipos de interés
También es moneda común el conocimiento de los problemas que se generan por efecto de la subida de los tipos de interés. Si a alguna promoción inmobiliaria se le quería sacar entre el 3 y el 5% de beneficio, una rentabilidad que es más que razonable porque las bases imponibles de que estamos hablando son muy grandes, se hacía a tipos bajos, por lo que se podía comprar suelo caro con financiación barata para poner en el mercado un producto con un precio razonable y un margen de beneficio significativo. Ahora para hacer lo mismo hay que tener una previsión de beneficio bastante mayor y esto hace que la promoción inmobiliaria sea cada vez más difícil. La falta de inversores dificulta a promotores y constructores la generación de activos nuevos de los que se puedan aprovechar los compradores finales.
Sin suelo nuevo
Los problemas en España para la creación de suelo finalista para vivienda son muy conocidos y todo el mundo sabe que tienen su causa en dos tipos de problemas: las Administraciones Públicas Y las limitaciones normativas para la creación de suelo basadas en consideraciones ecologistas, consideraciones ideológicas que denuestan a los empresarios por obtener beneficios, y en la aversión social a los grandes propietarios, algo típicamente español, que no sucede en ningún otro país de Europa, donde son conscientes de que la financiación es necesaria para la ejecución de obra, y de que los empresarios vienen a solucionar problemas y no a crearlos, aunque sea a cambio de un precio. Lo que contrasta con que el mayor especulador inmobiliario y de suelo que hay en España son las Administraciones Públicas. No es de recibo que en España se construyan al año, según ASPRIMA, 8.300 viviendas de las llamadas de “precio asequible”, cuando hacen falta 75.000 viviendas de este tipo al año, y que todo lo que se ofrezca sea suelo imposible de promover o viviendas en mal estado.
Los costes de la construcción
Y por si fuera poco ahora tenemos el problema de la guerra de Ucrania, que ha generado importantísimas subidas de costes, de un 28% interanual, en toda la construcción. Lo cual genera un problema añadido y es que, si el suelo ya de por sí es caro, porque es muy escaso, la construcción se ha hecho mucho más cara, porque los materiales son muy difíciles de conseguir, y tampoco hay mano de obra especializada, porque ésta, que estuvo aquí al máximo nivel en la década pasada, ha vuelto en gran medida en sus países de origen, básicamente hispanoamericanos, sin que ahora se puedan encontrar personas especializadas en el ámbito de la construcción con la misma facilidad con que se encontraban hace tiempo.
Hay remedio
Frente a este panorama, en el que parece que no hay remedio, es cierto que la situación para el negocio clásico en materia de inmobiliaria está en un momento malo, por las razones expresadas, pero eso no quiere decir que no haya nichos de mercado en los que se puede operar con una alta rentabilidad considerando, no el margen de beneficio, sino las enormes bases imponibles con las que se trabaja en el ámbito de la construcción y del negocio inmobiliario.
VATENA se ha especializado en negocios de nicho como son los estudiantes, los ancianos, el sector sanitario, y sobre todo los apartamentos con servicio residencial. VATENA en su corta vida ha contribuido a la promoción de 900 apartamentos con servicio en Rivas-Vaciamadrid, 520 en Valdebebas, 600 en el PAU de Vallecas, 200 en Alcobendas 300 en Villaverde, 200 en Rejas… más de 2500 apartamentos con servicio en el área de Madrid.
Rentabilidad
No hace falta explicar que Josemaría Navarro-Rubio hizo especial énfasis en la necesidad de que los fondos de inversión concentren su actuación en este sector, por ser actualmente el más rentable. Si les interesa el tema pero se han perdido la comida, qué lo vamos a hacer. Lo más interesante fue el reparto de tarjetas.
