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Reclamaciones contra bancos morosos en comunidades de vecinos

 

La_que_se_avecina_Serie_de_TV-821169186-large¿Puede un Banco ser moroso? No sólo un banco puede ser moroso, sino que muchos de ellos lo son. La causa es muy sencilla: los bancos se han convertido en propietarios de inmuebles. Los bancos se han adjudicado inmuebles en subastas judiciales, se han quedado con inmuebles en concursos de acreedores, han recibido inmuebles en daciones de pago, y en general se han apropiado de bienes que antes eran de sus clientes. Pero los bancos no tienen vocación de inmobiliarias. Para un banco, un inmueble es un problema. Formalmente, es un activo. Y consta como activo en su balance. Pero desde el punto de vista de la gestión, para un banco, cuyo negocio consiste en manejar dinero, no en manejar inmuebles, tener inmuebles en balance es un problema. Por tanto, lo que quieren es VENDER el piso que tienen. El interés del banco es quitarse el piso de encima cuanto antes. Y esa es toda su estrategia comercial. El banco no quiere el piso. El banco no quiere alquilar el piso. El banco no quiere especular con el piso. El banco no quiere el piso. Lo que el banco quiere es convertir el piso en dinero. Porque los bancos lo que quieren es manejar dinero, no manejar pisos. Su negocio consiste en dar dinero prestado y tomar dinero prestado. El resultado es que toda su estrategia comercial se convierte en la necesidad de vender el inmueble.

Y no sólo quieren venderlo, sino que quieren, ya que lo tienen en balance, maximizar su beneficio. O sea: tener el mínimo de gastos. Es aquí donde hay que meter un factor más en la ecuación, que es el siguiente: los gastos de comunidad nos paga el propietario. Sí, pero no siempre el propietario actual, porque el comprador del inmueble responde de la cuota de comunidad NO PAGADA EN LOS TRES AÑOS ANTERIORES. Es decir: si una persona tiene en propiedad un inmueble, no paga los gastos de comunidad durante tres años, y luego vende el piso, quien en realidad acaba pagando los gastos de comunidad es el nuevo propietario. Por ejemplo: si el señor Gómez vende un piso al señor Pérez y el señor Gómez no ha pagado los gastos de comunidad en los últimos tres años, el señor Pérez debe los gastos de comunidad de los últimos tres años.

¿ENTONCES QUÉ HACE EL BANCO? PUES MUY FÁCIL: NO PAGA LOS GASTOS DE COMUNIDAD DE LOS PISOS QUE SE HA ADJUDICADO DE SU CLIENTE MOROSO. La estrategia del banco consiste en que, si se adjudica un piso, como lo que quiere es venderlo en menos de 3 años, deja de pagar los gastos de comunidad y se da a sí mismo un periodo de tres años para vender el piso. De esa manera, no suelta dinero a la comunidad de propietarios. Y es el adquirente del piso, que compra del banco, el quien al final tendrá que pagar a la comunidad los atrasos que ha generado el banco. El banco, cuando vende el piso, le endosa los gastos de comunidad al comprador. Es verdad que le rebaja el precio. No está estafando al comprador. Pero está perjudicando seriamente a la comunidad de vecinos, porque la comunidad deja de percibir las cuotas correspondientes al piso que es propiedad del banco. Cuando un banco se adjudica un piso al ejecutar a un moroso, la comunidad de vecinos sufre. Porque la estrategia generalizada de los bancos hace que las comunidades tengan siempre impagados tres años de cuota. Y esto por cada piso. Siempre que el piso sea propiedad de un banco. El agujero que el banco puede producir a la comunidad, puede llegar a ser muy importante, en función del número de pisos que se haya adjudicado. Y también porque, muchas veces, no sólo dejan de pagar cuotas de propietarios, sino también las basuras y otros gastos. El agujero puede llegar a ser muy importante, debido a esta “estrategia comercial”, que constituye un perjuicio directo a los vecinos.

Morosidad bancosLa muestra de esta mala fe por parte de los bancos está en que el impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) si lo pagan, por dos razones: la primera, porque la AEAT es quien va a proceder a la ejecución, en nombre del Ayuntamiento, del impuesto. Cosa que las comunidades de vecinos olvidan. Y la segunda es mucho más importante: EL BANCO PIERDE SU LICENCIA COMO AGENCIA COLABORADORA DE LA AEAT SI TIENE DEUDAS A PAGAR CON LAS ADMINISTRACIONES PÚBLICAS.

¿Existe algún remedio para todo esto? Por supuesto que sí. Los bancos pueden abusar de este sistema sólo por una razón: PORQUE LOS PRESIDENTES DE LAS COMUNIDADES DE PROPIETARIOS NO PROCEDEN DE INMEDIATO A EJECUTAR LA DEUDA SOBRE LA ENTIDAD DE CRÉDITO PONIENDO EL PERTINENTE JUICIO MONITORIO. En nuestra opinión, no poner este juicio monitorio de inmediato, resulta en una grave negligencia por parte de quienes administran las comunidades, porque para poner un juicio monitorio sólo se requiere que la junta de vecinos expida un certificado a favor del Presidente y del Administrador autorizándoles para interponer demanda requiriendo al banco el pago inmediato, y advirtiendo al banco que, si no paga, el piso será vendido en pública subasta. Es el mundo al revés: los bancos, que normalmente son los que ejecutan los bienes de los particulares morosos, son ellos en este caso los morosos, y verán cómo el inmueble será anotado preventivamente en el registro de la propiedad y vendido en pública subasta para pagar las cuotas pendientes. No hay excusas para dejar de poner este juicio monitorio, porque ni se requiere abogado (aunque es muy conveniente), ni se requiere procurador, ni se paga tasa judicial. Y además puede ponerse para reclamar cualquier cantidad de dinero, aunque sea poca la deuda. Por supuesto, si la deuda es grande, mucho mejor. Y además, como al banco le sobra el dinero para pagar, una vez puesto el juicio monitorio, en (casi) todos los casos el no contesta la demanda, sino que pura y simplemente paga y regulariza su situación con la comunidad de propietarios.

Hay que advertir que si el banco formula oposición (y el caso es muy raro) sí harán falta abogado y procurador. Pero el pleito es muy sencillo (estas demandas son un paseo triunfal si realmente el banco ha dejado de pagar las cuotas, que es la esencia del asunto) porque el banco será condenado en costas. Y además tendrá que pagar los gastos del requerimiento previo de pago. Por lo que, en la práctica, la comunidad de propietarios siempre gana y nunca paga nada.

Tendremos mucho gusto en atenderles si necesitan disponer de asesoramiento jurídico o de abogado para este tipo de procedimientos. No deje de llamarnos. Nuestro teléfono es 915 767 979. Y nuestro correo electrónico info@coellodeportugalabogados.com