Arrendamiento de locales rebus sic stantibus

La aplicación de la cláusula rebus sic stantibus es un tema complejo pero que puede funcionar. Básicamente, se trata de aplicar una forma encubierta de equidad en un contexto en el que el Derecho vigente aplicado a palo seco no gusta a los jueces. Pueden hacerse planteamientos más o menos edulcorados, pero básicamente es eso.

En los arrendamientos de locales de negocio hay magistrados del Tribunal Supremo (aunque de la sala de lo penal) que abogan por la suspensión del contrato y por extensión de la obligación del pago de la renta mientras se mantenga la suspensión legal de la actividad con motivo de una crisis sanitaria como la que hemos padecido. Debe ser derecho penal, porque lo que previeron primero el Real Decreto-ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, y luego el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, es bien distinto.

Según la jurisprudencia del Tribunal Supremo, Sala de lo Civil, la aplicación de la cláusula rebus sic stantibus requiere:

  • Una alteración extraordinaria de las circunstancias en el momento de cumplir con el contrato en relación con las concurrentes al tiempo de su celebración.
  • Una desproporción exorbitante, fuera de todo cálculo, entre las prestaciones de las partes contratantes que verdaderamente derrumben el contrato por aniquilación del equilibrio de las prestaciones.
  • Que todo esto tenga lugar acontece porque han sobrevenido circunstancias radicalmente imprevisibles.

Si estas circunstancias se dan o no por causa del COVID-19 es cuestión discutible. Pero mientras se discute y no se discute, el Juzgado de Primera Instancia n.º 81 de Madrid, en el Auto 447/2020, de 25 de septiembre, procedimiento 473/2020, de modo cautelar, y sin tramitar el procedimiento, ha ordenado, previa presentación de una caución de 15.000 euros, las siguientes medidas:

  • La suspensión del pago de la renta, de manera que el arrendatario sólo abonará las cantidades complementarias previstas para la moratoria de pago aprobada por el Real Decreto-ley 15/2020.
  • Desde que esté permitida la reapertura, reducir en un 50% la renta que venía abonando la empresa arrendataria antes de la pandemia
  • Sin costas.

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